起风网夫妻一方私自转让房屋是否受法律保护
来源：
2020-03-23
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案情：
1998年，小王和他妻子小吕登记结婚。1999年，小王单位将临街的一栋楼房向本单位职工出售，小王想购买一套临街的底层房屋（价格18万）作为经商。由于没有足够的资金，就向小王舅舅借款。小王舅舅出资12万交给小王，口头约定该房屋系三方共有。小王购房后，办理了以他的名义的产权证书，然后向工商行政管理局审批营业执照，又向房管局申请更改了房屋的用途，之后一直用于开饭馆。2003年起，小王夫妻感情不合。又因当地房地产市场持续生温，小王就私下将该房屋以41万的价格转给小宋，从中获利23万元。2004年9月，双方离婚，这时候小吕才发现该房屋已出售的事实。遂诉讼法院，认为该房屋转让未经她同意，属于无效行为，要求小宋返还该房屋。小王舅舅认为其出资占房屋价格的一半以上，认为他对原、被告争议的房屋也有产权，就以第三人身份要求参加了诉讼。法院经依法开庭审理后，驳回了小吕和小王舅就的诉讼请求。后双方上诉到中级法院，中级法院维持了原判。
评析：
本案中，关键问题在于：
一，共有人私自处分共有财产是否有效；
二，出资购房款是否就意味着对房屋有所有权。
首先，我们来分析第一个问题。
在本案中，虽然该房屋产权证书上登记的只是小王的名字，但由于该行为是在小王结婚后发生，也就是说，在婚后取得的财产，如果夫妻双方没有特别约定，那么该财产无论是哪方获得，都归夫妻共有。因此，该房屋属于夫妻共有财产。那么，小王未告知妻子，私自把该房屋转让给小宋的行为是否有效？这个问题，就要看小宋是否知道小王已婚和征求妻子同意。如果小宋确实不知道，则属于善意，应受到法律保护。根据我国的司法实践，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。而在本案中，经法院查明，小宋是小王的同事，知道小王结婚的时间和购房的时间，在购买时曾经向小王询问其妻子是否同意。小王说没有问题，还提供了由其伪造的小吕同意的签字。对小宋来说，不可能有要求他有鉴别字迹真伪的义务。因此，法院认定小宋购买该房屋的行为是善意的，应受到法律保护，驳回了小吕的诉讼请求。
现在，我们来分析第二个问题。
根据我国法律规定，出资作为设定权利的基础和表现形式，在法律上是承认的，特别是在某些法律关系中，出资是作为认定享有权利的最主要的依据的。但因出资的原因不同，目的不同，出资设定的权利也不同，或者不可能设定权利。特别是在亲属之间、家庭成员之间，出资在未明确出资人的意思表示时，性质可能是多种多样的，可能是借与，也可能是赠与，还可能是基于赡养、扶养义务的履行。因此，出资只有与出资人的某种明确的法律意思表示结合起来，才能确定出资的法律属性。在本案中，第三人小王舅舅主张其出资应享有房屋产权，就必须证明其当时出资就表明了要在争议房屋中享有产权的意思，即当时的权利意思表示，否则，在争议房屋已经办理了产权证且在发证至诉讼已近4年，其才提出出资应系有产权的主张，且他又无法提供有利的确凿的证据（只有口头证据而没有其它证据），所以法院驳回了他的诉讼请求。
那么，小吕和小王舅舅的利益是否就不受法律保护了么？当然不是。小吕完全可以向小王要回售房款的一半。如果该转让的价格低于同期同地段的房屋市场平均成交价格，那么，还可以要求小王赔偿该部分的损失。而小王的舅舅享有对小王和小吕的债权，可以要求小王和小吕共同承担返还所出资额12万元的法律责任。
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易轶律师，法学硕士，北京离婚律师，知名婚姻家事法律专业律师，北京家理律师事务所首席合伙人律师、主任，CCTV《法律讲堂》、BTV《第三调解室》主讲律师，荣获2019年《北京市优秀律师》、全国妇联公益律师、律协家事委员会研究员，专注婚姻家事法律服务12年，已为1000+当事人解决婚姻家事法律问题。执业领域：北京离婚律师—易轶律师执业12年，始终专注婚姻家事法律业务，对《婚姻法》、《继承法》、《物权法》等领域有着深入研究，至今已为1000多位当事人解决婚姻家庭问题，实战经验丰富。易轶律师曾1个月解决北京某大型房企股东离婚案，为当事人争取财产权益5000多万元；也曾将一审惨败（法院判决女方分文未得）争议金额为2.3个亿的离婚案件，在二审全盘翻案，该案件为全国首例。社会活动：全国妇联公益律师·中央电视台《法律讲堂》主讲律师·中央电视台《小区大事》特邀专业律师·北京电视台《第三调解室》特邀律师·北京电视台《哎呀妈呀》特邀嘉宾·北京广播电台《新闻广播》、《华夏之声》评论嘉宾·北京市朝阳区律师协会青工委副主任、争议解决委员会副秘书长·《婚姻与家庭》杂志法律专栏撰稿人·点睛网络律师学院高级培训师。易轶律师热心公益，积极投身北京市社区《法律大讲堂》活动。2016年3月1日《反家庭暴力法》实施后，受英国大使馆邀请作为嘉宾参加反家庭暴力公益活动；2017年4月应邀赴泰国曼谷出席《两岸三地反性别暴力公益论坛》。获得荣誉：·2015和2016年度千万妈妈信赖的专业律师（妈妈网&腾讯育儿）·2015央视《法律讲堂》栏目最佳撰稿奖（中央电视台）·2016央视《法律讲堂》栏目公益普法奖（中央电视台）·北京青年律师辩论赛冠军、十佳辩手（北京市律师协会）·北京朝阳区先锋青年律师（北京市朝阳区律师协会）·北京律师辩论大赛朝阳区选拔赛最佳辩手奖（北京市朝阳区律师协会）。北京离婚律师—易轶律师因其深厚的专业积淀、丰富的家事案件办理经验、出色的庭审表达以及对家事案件当事人情感的独特关注得到了社会各界的认可。先后被国内知名法律网站找法网和华律网评为金牌婚姻法律专业律师、现为网易话题法律类热门律师，多次被央视网、人民网、凤凰网、《中国消费者报》、英国路透社、《墨西哥改革报》等数十家中外媒体采访报道。部分案例：成功离婚案例：4年久拖不离，成功帮当事人从痛苦婚姻中彻底解脱·涉外离婚案例：全权处理离婚案，免去当事人6次中美往返奔波·无效婚姻案例：帮助婚后女士成功宣告婚姻无效，抹掉婚史记录·离婚财产案例：房企股东离婚，为当事人一个月内争取到5000万·离婚股权案例：2.3亿离婚案，一审女方分文未得，二审获得近亿补偿·离婚房产案例：为当事人争到房子，且只给对方2.75万折价补偿·离婚拆迁案例：儿媳离婚要分拆迁款，成功为当事人节省200万补偿款·离婚抚养权案例：假离婚后失去两个孩子，帮被骗母亲夺回孩子抚养权·离婚抚养费案例：成功将抚养费从18000元/月降到4000元/月详细>>
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