黄埔区广州开发区深化省级“三旧”改造改革创新试点

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首创快批快拆快建机制 打造城市更新“黄埔模式”

　　一、总体情况

　　截至目前，黄埔区“三旧”改造标图建库总用地面积52.52平方公里，占全区现状建设用地三分之一，已获批复的全面改造项目和微改造项目共110个；其中2019年新批全面改造项目13个，2020年至今新批全面改造项目8个。全区城市更新已开工项目共28个，累计开工面积约760万平方米，累计竣工面积约390万平方米，累计竣工安置房面积90.27万平方米，7224套。城市更新项目累计完成固定资产投资773亿元，其中2020年1至5月城市更新完成固定资产投资75亿元，同比增长45%。旧村改造项目批复总量、开工面积、投资金额一直领先全市各区，城市更新实施速度继续位居全市首位，连续三年全市“三旧”改造工作年度考核排名第一。

　　二、经验亮点

　　2018年底获批为省“三旧”改造改革创新试点后，黄埔区聚焦新时期城市更新的新形势新任务新要求，重磅出台“城市更新10条”，形成“1+20”一系列创新政策体系文件，初步形成可复制、可推广的“黄埔经验”。

　　（一）坚持以“改”为先，让机制创新更具思想力、引领力、执行力。

　　一是强化顶层设计。成立以区主要领导为组长的城市更新工作领导小组，举全区之力推动城市更新重点工作，加快城市更新各项重点项目进展。创设全省唯一区级城乡规划委员会城市更新专业委员会，广纳专家汇聚智库，确保城市更新权威性与科学性。保留广州仅有的区级城市更新局，形成科学完善的区级城市更新管理架构。科学编制全区城市更新总体规划，作为审批“三旧”改造项目的上层依据，建立高效便捷的规划管控制度。二是强化政策创新。建立完善的更新改造配套政策体系，首创城市更新项目负面清单、试行容缺审批等政策，优化项目年度计划管理体制，统筹评估融资地块楼面地价、统一项目安置补偿方案编制标准，进一步明晰项目准入门槛，接通省市城市更新政策“最后一公里”。创新“商改商”模式，允许用地空间腾挪整合、土规规模及转用指标置换、留用地或预支留用地按政策纳入旧村改造，有效破解因土地零散而难以统筹平衡的问题。三是强化党政联动。建立区领导干部挂点包干街镇、街镇领导干部挂点重点村社、村社干部包干到户等机制，构建区、街镇、村社三级征拆包干到户格局。发挥“有呼必应”综合指挥平台作用，建立与村社党组织“结对子”机制，发挥党员先锋模范作用，形成“党员干部带头拆、带动群众主动拆”良好氛围。把征拆建设工作列为街镇“一把手”工程，给街镇“赋权、加力、增效”，多点齐发加快推进更新改造。

　　（二）坚持以“快”取胜，让城市更新批得快、拆得快、建得快。一是建立“快批”绿色通道。深化完善改造项目实施方案批复前的现状测量、结果公示、数据核查、地价评估、专家论证等规则程序，积极运用土地腾挪置换、优化成本计算方式、灵活调配教育资源、补贴奖励用地指标等方式，为改造禀赋先天不足但又确需改造的重点项目创造审批条件。2019年区“三旧”改造贡献约1200亩新增建设用地奖励指标，占全市三分之一，全区新增建设用地指标基本全部来源于“三旧”改造的奖励指标。二是建立“快拆”灵活机制。围绕区重点项目征拆工作，聚焦核心区域、重点路段、重要节点周边的拆违整治，结合“三旧”改造项目，同步加速推进。创新“灵活分片、动态调整”征拆方式，实现“签一片、拆一片、建一片”，试行旧村改造项目实施方案“先拆迁、后批复”，有效破解批而不拆、拆不彻底、拆后不建的问题。其中，知识城集中连片拆除行动，3天内拆除1300栋房屋，面积超过31万平方米；龙湖街汤村五福堂片村仅20天签约率即突破98%，签约453栋，刷新了拆迁“龙湖速度”；云埔街荷花巷1个月拆除近50栋、建筑面积3万多平方米，呈现拆迁“云埔加速度”。目前，该区29个重点旧村改造项目累计拆迁建筑面积约519万平方米，其中2019年度拆迁面积450万平方米，超历年总和。三是建立“快建”开发模式。针对城市更新项目实施阶段报批报建以及办证审批慢、程序多、耗时长等“中梗阻”，出台区城市更新项目实施审批流程再造20条，推行容缺审批、并联审批和信任审批，实行“四同步”，即改造实施方案编制与控规调整同步开展、规划报批与临时施工申办同步开展、国土用地手续与规划报建手续同步开展、村集体物业建设与旧村改造同步开展，重点破解旧村改造项目动工建设的政策瓶颈问题。目前，城市更新60项主要审批手续压缩为3项，项目改造方案从批复到取得施工许可动工建设从原先1年半时间压缩至最快3个月内。如，该区汤村旧村改造项目实施方案获批仅4天，所属片区的控制性详细规划即通过区规委会审议；大塱旧村改造项目安置区从取得设计条件到正式动工仅用时3个月；萝峰旧村改造项目在完成控规调整草案技术论证2个月后即取得临时施工复函，经“流程再造”的城市更新项目批后实施提速3倍以上。

　　（三）坚持以“活”为主，让土地资源动起来、活起来、用起来。一是深挖集体留用地潜能。对于开发条件成熟的留用地，由村集体自行投资开发，自主经营管理。难以独立开发的，通过政府反租反购等方式，优先发展先进制造业、高新技术产业和企业总部项目，提高土地使用效益。如萝岗片区通过土地置换、政府收储、公开出让、合作开发，引入宝能、多益网络等品牌企业，建成大型现代社区保利罗兰、开发区二小、人才集团幼儿园等高端生活配套项目。二是盘活存量低效用地。坚持“产业优先”改造策略，协助改造主体挖掘产业内涵、策划产业项目，推动优势产业、优势企业、优势资源汇聚集中，形成关联性强、集约度高、竞争力强的先进制造业产业集群。其中鱼珠智谷经过5年的改造和运营，以4万平方米的园区创造高达20亿元的年均产值，单位“亩产”达到全省顶尖水平，通过实现村民、园区、政府多方受益，引发区域发展的“蝶变效应”。全区经改造的产业用地，预计地均产值高达200亿元/平方公里，为改造前的4倍。三是丰富提升改造内涵。该区以城市更新为抓手，有力推动以5G、人工智能、工业互联网为代表的新型基础设施与先进制造业项目入驻，全面加快人工智能与数字经济试验区建设，为城市发展注入崭新活力。其中文冲石化路以东旧村改造项目将规划建成中国游戏谷，横沙村级工业园将致力打造数字经济产业园，庙头村将变身海丝文化创意园，南湾村将升级改造成国际电商总部，截至目前已启动相关改造项目36个，动工面积311万平方米，合计总投资达到1830亿元，预计达产产值3000亿元。

　　（四）坚持以“人”为本，让人民生活更安心、更放心、更舒心。

　　一是着力解决“城市病”突出问题。将河涌拆违、道路征拆纳入城市“三旧”改造范围，有效解决拆违整治难等问题，推动城市面貌大变样、大提升。2019年以来，共排查整治“散乱污”场所4000余家，完成14条黑臭河涌治理，拆违600万平方米。结合中央环保督察整改，对中海誉城旁群众投诉强烈的重点污染源企业宏仁旧厂进行搬迁改造，彻底解决废气扰民问题。二是精准发力补齐民生短板。高规格建设学校、医院等民生实事项目，目前新建成教育、医疗、休闲、商业等公共服务设施面积24万平方米。大力保护城市历史文化遗产，共修缮文化保护单位107个、历史建筑3.5万平方米，实现城市更新与文化传承保护有机结合。三是夯实农业根基助力乡村振兴。借力“三旧”改造，统筹规划大吉沙、白兔沙、长洲岛等珠江岛屿资源，强力启动居民安置、村社微改造、简易码头设置等重点任务，由袁隆平院士亲自谋划、选址和题名，高水平推进隆平国际现代农业水稻公园项目，着力打造粤港澳大湾区农业科研培训、学术交流、大众科普的重要基地。袁隆平院士对项目建设情况给予高度肯定，欣然提笔写了“昔日著名黄埔军校，今日美丽水稻公园”题词。

　　三、更新蓝图

　　黄埔区弘扬开发区开拓创新、敢为人先的精神，深耕省级“三旧”改造改革创新试点，坚持自我加压、调高标尺、奋楫争先，积极探索老城市新活力的高效模式，提出力争两年、确保三年完成全区旧村改造拆迁任务，并在全市率先制定旧村拆迁攻坚任务工作方案及作战蓝图，坚决啃下拆迁攻坚“硬骨头”，全力跑出旧村改造“黄埔加速度”。

　　（一）锚定“一张蓝图”，高位谋划统筹推进。对全区17个街镇重点旧村该项目分布及推进情况进行全面摸查、深度梳理，重磅出台《广州市黄埔区 广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务工作方（2020-2022）》及《广州市黄埔区 广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务作战蓝图（2020-2022）》，高标准谋划未来3年旧村改造拆迁计划。计划到2022年，完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁，实现固定资产投资2928亿元，贡献土地出让金549亿元，新增社区卫生设施面积约61万平方米、教育配套面积约367万平方米、政府产业用房约180万平方米。通过加快全区重点区域、重大项目、重要干道周边旧改拆迁，同步推进乡村振兴和社区微改造，实现园区有蝶变、产业有跃升、城区换新颜、民生大改善。

　　（二）坚持“两腿走路”，制度行政双管齐下。强化“制度创新”与“行政推动”两手抓、两手硬，建立城市更新改革创新协同体系。区城市更新局牵头实施“1+20”一揽子创新举措，积极探索用地腾挪整合、规模指标置换、留用地纳入改造等做法，在全市乃至全省旧村改造创新实践中作示范、开先河。各主要审批部门分别出台支持“三旧”改造征拆的工作举措，规自部门强化用地规模及指标保障，简化规划审批、违建认定手续；住建部门支持改造主体根据实际情况分阶段办理施工许可及建设验收；城管部门落实严控新增、固化拆除举措，快速拆除已建在建抢建的违法建设。建立行政推动四级机制，一是坚持区城市更新工作领导小组常态议事，定期研究解决攻坚行动的重点、难点问题；二是区有关领导根据实际情况灵活召开协调会议，实时疏通堵点障碍；三是实行分管组织、纪检、公安、政法、规划、城管等部门的区领导挂点督办制度，重点击破任务重、征拆量大、情况复杂的旧村改造项目；四是建立攻坚行动督办通报制度，督促各责任部门实行“挂图作战”，狠抓工作进度，扎实推进旧村拆迁攻坚任务行动方案，实现“签一片、拆一片、建一片”，形成“一鼓作气、连片成面、强势推进”的拆迁攻坚“合围之势”。

　　（三）聚焦“三大区域”，有的放矢精准施策。结合习近平总书记提出的广州科学城“实现五年大变化”、知识城要“在政策支持和创新驱动上下功夫”的重要指示精神，紧紧扭住建设粤港澳大湾区这个“纲”，聚焦黄埔区第一届党代会第六次会议提出“南部成链、中部建带、北部牵引”的发展战略，因地制宜、因势利导推动黄埔港片18个、科学城片28个、知识城片20个重点旧村项目拓展产业发展空间、提升城市品质、改善人居环境、打造美好家园，奋力将黄埔港、科学城、知识城三大核心区域打造成粤港澳大湾区服务“一带一路”的新贸易创新中心、具有世界领先的中国智造中心及全球影响力的国家知识中心，助力区域形成优势互补、高质量发展的区域经济布局。